Với việc bảng giá đất mới sắp được áp dụng, dự báo thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh sẽ chứng kiến một đợt tăng giá mạnh. Áp lực tăng chi phí đầu vào từ việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ trực tiếp tác động lên giá bán của các loại hình bất động sản như căn hộ, nhà phố và đất nền.
TP.HCM đang tiến hành khảo sát ý kiến về bảng giá đất mới, căn cứ theo Khoản 1, Điều 257 của Luật Đất đai 2024. Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, khẳng định rằng bảng giá đất điều chỉnh đã được xây dựng dựa trên nguyên tắc thị trường, phản ánh chính xác giá trị thực tế. Tuy nhiên, theo dự thảo bảng giá đất được công bố, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã phát hiện sự gia tăng giá đất vượt bậc tại một quận và bốn huyện, với một số khu vực có mức tăng lên đến hơn 30 lần, đặc biệt tại huyện Hóc Môn, giá đất đã tăng đến 51 lần.
Cụ thể, bảng giá đất mới cho thấy mức tăng đáng kể ở các quận và huyện tại TP.HCM: Quận 1 tăng gấp 5 lần; Quận 3 tăng từ 4 đến 9 lần; Quận 4 tăng 11 lần; Quận 5 và Quận 7 đều tăng gấp 6 lần; Quận 6 tăng từ 5 đến 11 lần; Quận 8 tăng từ 4 đến 18 lần; Quận 10 tăng từ 5 đến 6 lần; Quận 11 tăng từ 4 đến 9 lần; Quận 12 chứng kiến mức tăng từ 3 đến 33 lần; Quận Bình Thạnh tăng từ 5 đến 13 lần; Quận Gò Vấp tăng từ 7 đến 11 lần; Quận Phú Nhuận tăng từ 7 đến 8 lần; Quận Tân Bình tăng từ 7 đến 12 lần; Quận Tân Phú tăng từ 7 đến 17 lần; Quận Bình Tân tăng từ 9 đến 17 lần; TP. Thủ Đức tăng từ 6 đến 35 lần; huyện Hóc Môn tăng từ 5 đến 51 lần; huyện Củ Chi tăng từ 9 đến 31 lần; huyện Bình Chánh tăng từ 2 đến 36 lần; huyện Nhà Bè tăng từ 7 đến 23 lần; và huyện Cần Giờ tăng từ 8 đến 23 lần.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khẳng định rằng dự thảo bảng giá đất không ảnh hưởng đến việc định giá đất cụ thể, và không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất hay tiền thuê đất đối với các dự án bất động sản và nhà ở thương mại. Lý do là các dự án này không dựa vào bảng giá đất mà chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Tuy nhiên, dự thảo bảng giá đất sẽ ảnh hưởng đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, vì người sử dụng đất có thể yêu cầu bồi thường cao hơn trước đây. Sự gia tăng chi phí đầu vào này có thể tạo ra hiệu ứng dây chuyền, dẫn đến việc tăng giá nhà, giá thuê nhà; đồng thời làm tăng chi phí thuê đất và nhà xưởng trong các khu công nghiệp cũng như các dự án đầu tư kinh doanh thương mại, dịch vụ và du lịch.
Sự thay đổi này có thể dẫn đến việc tăng giá cả hàng hóa chung và cũng có thể ảnh hưởng bất lợi đến các dự án nhà ở xã hội, nhất là những dự án mà doanh nghiệp đã thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện.
Tác động đến người mua
Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty CP DRH Holding, cho rằng bảng giá đất mới sẽ gây ảnh hưởng lớn nhất đến người dân, đặc biệt là khi thực hiện nghĩa vụ tài chính như chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận lần đầu. Đối với các doanh nghiệp, chi phí đầu vào cao hơn do giá đất tăng sẽ kéo theo chi phí đầu ra tăng, từ đó tác động trực tiếp đến người mua. Sự gia tăng này, dù xảy ra trực tiếp hay gián tiếp, cũng sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp.
Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, cho biết bảng giá đất mới sẽ làm gia tăng chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù, vì bảng giá ngày càng tiệm cận giá thị trường. Chi phí tiền sử dụng đất và các loại thuế phí liên quan cũng sẽ gia tăng, điều này góp phần làm tăng giá bất động sản trong tương lai.
Tuy nhiên, ở khía cạnh tích cực, ông Thắng nhấn mạnh rằng bảng giá đất mới thể hiện sự hiệu quả của Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực. Cụ thể, bảng giá đất mới sẽ giúp rút ngắn thời gian triển khai pháp lý cho các dự án và giải quyết các vướng mắc pháp lý. Trong vấn đề giải tỏa đền bù, khi bảng giá gần với giá thị trường, việc thương lượng với người dân sẽ trở nên dễ dàng hơn.
Một điểm tích cực khác là việc tính tiền sử dụng đất sẽ được xử lý hiệu quả hơn. Dù có thể có sự gia tăng trong tiền sử dụng đất, nhưng thời gian triển khai pháp lý dự án sẽ được rút ngắn, giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí tài chính.
“Chúng tôi kỳ vọng rằng ba luật sắp có hiệu lực sẽ giải quyết các vấn đề pháp lý và rút ngắn thời gian cấp phép dự án, từ đó giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí tài chính. Điều này có thể làm giảm áp lực lên giá bất động sản, mặc dù việc thực hiện này phụ thuộc lớn vào việc thực thi pháp luật của các cơ quan chức năng. Nếu bảng giá đất mới không giúp rút ngắn thời gian làm pháp lý dự án, doanh nghiệp sẽ phải chịu thêm chi phí, và giá bán nhà chắc chắn sẽ tăng,” ông Thắng nhận định.
